ビル建て替えに向けたテナントとの賃貸借契約を計画的に進める定期借家契約の活用方法

こんにちは。
テナント物件専門の不動産コンサルタント、
チャレンジ・スペースの梶谷です。

すでに活用されている方は多いと思いますが、

ビルに限らず、
建物の老朽化などにより
賃貸物件の建て替えを計画している時は、

新しく入居する入居者とは
建て替えまでの期間を契約期間とする
定期借家契約を結ぶことによって、

期間の満了時には、
つまり、建て替えに伴う解体工事の着工前までに、確実に物件を明け渡しを借主に主張することができるわけですね。

では、建て替え計画ができる前までに入居している入居者がいる場合はどうなんでしょうか?

結論から言えば、
事業用、つまり店舗や事務所などの
商売で使っているテナントとの間であれば、

貸主・借主双方の合意で、
従前の普通借家契約を解約し、

新たに、建て替えまでの期間を契約期間にした、定期借家契約を結ぶことにより、

解体工事が始まる前までに
確実にテナントに退去を主張することができます。

ただし、ここで2つだけ注意点があります。

1つ目は、
従前の普通借家契約を解約するためには、

必ず貸主・借主双方の合意が必要であるということです。

普通借家契約では、貸主に正当事由がない限り、貸主からの一方的な解約は認められないからです。

この正当事由は、余程のことがない限り、中々認められません。

2つ目は、従前の普通借家契約が、定期借家契約に関する法律が施行されるる前に締結されていたケースで、

かつ、定期借家契約に切り替えようとしている物件が、マンションやアパートなどの居住用の建物である場合は、

法律によって当分の間は、
普通借家契約から定期借家契約への切り替えができないことになっています。

ただし、これも、
同一当事者で、かつ同一建物のケースではダメである、
ということなので、

いくつも部屋を持っているケースで
隣の部屋へ移動してもらう、
といったアイデア次第では
可能なパターンもできると思います。

いづれにしても、

テナントビルや貸しビルなど
貸店舗、貸事務所といった
事業用のテナント物件においては、

双方の合意解約によって
定期借家契約への切り替えが可能だということです。

そのためにも、
ぜひ既存の入居テナントとの間の関係を良好に保つことがいかに大切か、
改めて認識できますよね。

日常的なテナントとのやり取りは、
信頼の積み重ねを形成する
とても大切な接触機会です。

このことを、
我々、管理会社の人間はもちろんのこと、

オーナーの方々も、
認識されることが大切であると思います。

以上、

ビル建て替えに向けたテナントとの賃貸借契約を、計画的に進める定期借家契約の活用方法

についてお伝えさせて頂きました。

貸ビルや貸店舗などのテナント経営をされている
不動産オーナーの方々のご参考になれば幸いです。

今回も最後までお読み頂き、ありがとうございます。

新築テナント物件のテナント募集(リーシング)における問題点と改善ポイント

こんにちは。
テナント物件専門の不動産コンサルタント、
チャレンジ・スペースの梶谷です。

私の会社では、新築の物件でテナント募集(テナントリーシング)でお困りで、お問い合わせを受けることがあります。

新築物件と言っても色々ありますが、
大きく分けて次の2つになります。

1つは、純粋のテナントビルや貸しビルです。

もう1つは、賃貸マンションの下層階の貸店舗や貸事務所です。

では、それぞれのケースにおける特徴や問題点、リーシング改善に向けたポイントを概観してみます。 続きを読む

テナント契約における定期借家契約のメリットと運用方法のリスクと注意点

こんにちは。
テナント物件専門の不動産コンサルタント、
チャレンジ・スペースの梶谷です。

貸店舗や貸事務所、貸しビルなどのオーナーさんであるみなさん、定期借家契約をきちんと運用されていらっしゃいますか?

私の会社では、賃貸借期間の途中から管理会社の変更で依頼されるケースが結構あります。

テナントとのトラブルや、テナント特有のお困りごとなどを抱えていらっしゃるオーナーさんからのお問い合わせが中心です。

その中でも、定期借家契約の再契約から依頼を受けるケースがあります。

その際、これまでまの従前の契約書を拝見させて頂くのですが、それが定期借家契約の法的要件を満たされていない可能性の高い契約書があることがあります。 続きを読む

テナントの解約手続き3つのポイント(解約受付、明渡し退去立会い、敷金・保証金の精算)

こんにちは。
テナント物件専門の不動産コンサルタント、
チャレンジ・スペースの梶谷です。

店舗や事務所として賃貸物件を貸している入居テナントから
ある日突然、いついつまでに退去したい!
というような連絡が入ってきたらどうしますか?

テナントが入居する時は、関係者一同、
何となく気持ちが高ぶっている事もあり、
色々と前向きに多面的に準備をしているものですが、

いざ、入居テナントが退去する、ということに関しては、
大家さんとしては、言われて初めて分かることでもあるためか、

多くの方が、いざその場になって初めて
頭を働かせて考えるということが多いと思います。

そのため、後になって初めて
あーあすれば良かったとか、あれは失敗したな、
というようなことが起こりやすいものです。

特に、事業や商売をやっているテナントが退去するということは、
多くの場合、テナント商売にマイナスの出来事が
退去の原因になっていることが多いため、

入居前や入居中は良い人だと思っていた人が、
切羽詰っている、というケースもあり、

解約の手続きや、話し合いなど、
困るケースもあります。

そこで、テナントが退去にまつわる解約手続のポイントを
ここでは3つ程、簡単に幾つかお伝えしたいと思います。 続きを読む

自分のお店に合った「立地」や「営業方法」の見つけ方

目次

  1. はじめに
  2. お客づくりを立地に頼るケース
  3. 自分で『お客をつくる』という覚悟
  4. サロン開業のヒント
  5. 物販店舗開業のヒント
  6. 学習塾開業のヒント
  7. 『隠れ家』的店舗開業のヒント

その1「はじめに」

お店を開くときは、

「何よりも『立地』が一番重要だ!」

とよく言われています。

確かに、
「立地」はとても大切です。

「立地」次第で、
お店の集客や売上に大きな差が出るのは
まぎれもない事実です。

でも、
路地裏にひっそり佇む隠れ家的な人気店があるのも
これまた周知の事実ですよね。

両極端のお話しをお伝えしましたが、
みなさんも、きっとこのような2つの相反することを
一度は考えたことがあるのではないでしょうか?

これは一体、
どういった事なのでしょうか? 続きを読む

店舗の独立開業「準備」で一番大切なこと

店舗の独立開業「準備」で、
一番大切なことは何だと思いますか?

いかがですか?

みなさん、
きっと様々なことが頭の中をよぎられたと思います。

店舗を開業させるためには、
実に多くの準備が必要になります。

独立開業ともなれば、
なおさらですよね。

では、ここで、
私はセミナーなどでいつもお伝えしている

小さな店舗の独立開業を成功に導く「7つのステップ」
のメニューを参考までに書き出してみますね。 続きを読む

店舗「独立」開業の成功という視点から考える立地

店舗の開業や売上についての話題で、
次のような言葉をよく耳にしませんか?

「店舗の営業では立地が一番大切だ」
「あの店は良い商品を売っているが、立地が悪いからな~」
「店舗を開業するなら、まずは立地の良い物件を探すことが一番大切だ」

これからお店を開業する人だけでなく、
既存店の経営者や、
様々な書籍などでもそのような話をよく耳にしますね。

でも、「立地」といって、
意外に、わかるようでわからない言葉すよね。

一体、何なのでしょうか? 続きを読む

貸店舗やオフィスビルなどテナント物件の入居審査で実は最も大切なこと

こんにちは。
テナント不動産コンサルタントの梶谷です。

貸店舗や貸事務所、オフィスビルといったテナント物件の入居審査において、
最も引っかかる部分は何だと思いますか?

 ●入居者の売上や資本金でしょうか?
 ●連帯保証人の収入でしょうか?
 ●人柄などの人物的要素でしょうか?

私の経験からまとめると、
上記のどれもが入居審査時に不動産会社や物件オーナーにとって
必ず確認するべき大切な事柄ではありますが、

こと事業用のテナント物件においては、
同じくらい、いやそれ以上に神経を尖らせて確認する事柄があります。

それは、 続きを読む