テナント物件(貸店舗)探し3つのコツ~ここだけの不動産屋の本音も

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テナント物件(貸店舗)探しのコツを、
不動産屋の視点でお伝えしますね。

これは以前からよく聞かれることではありましたが、
最近また聞かれたのでその時お答えした内容をお伝えします。

大手やチェーン店のテナント探し

貸店舗などテナント物件を探していて、

「良い物件が中々ないな~」
「条件に合う物件が出てこないな~」

など、悩んでいる方は多いと思います。

実際、資金と人材の豊富な大手チェーン店などでも、
自社の求める条件のテナント物件を手に入れるためには
相当の苦労と努力をされています。

そもそも大手チェーン店が出店したい場所は、
人が集まる一等地であり、
同じような立地に出店したいライバルも沢山いて
しのぎを削っています。

さらに、街をよく見渡してみればお分かりの通り、
そのような立地は、すでに既存の優良店舗に押さえられているだけでなく、
仮にあってもその数はとても少ないはずです。

多くの店舗開発の専門スタッフを抱えている事業者であっても大変です。

彼らは、足しげく地域の不動産会社やオーナーを周ったり、
建設会社などとも情報交換しながら、
テナントの空き情報や新築情報を集めています。

そして、そのような優良情報は、
一般の人々が空きテナント情報として目にする前に、
大手や繋がりのある出店事業者に情報が流され決まってしまう
ということが、実際多いと思います。

貸主や不動産会社の側からしても、
資金力があり安定しているように見える大手や、
顔の見える相手に貸す方がリスクが低く思えるため、
これはある意味自然の流れかもしれません。

では、一般の小さな店舗や独立開業する人は
どのように良いテナント物件の情報を集めていけばよいのでしょうか?

一般の小さな店舗や独立開業者のテナント探し

ちまたでは色々な方法が語られていると思いますが、
あらゆる立場でテナント物件に関わってきた私の私見を書きます。

結論から言うと、
一般の方が、テナント物件(貸店舗)を探すときは、
次の3つのポイントが大切ではないかと思います。

ポイント1 自分の店に合うテナント物件の条件を冷静に見極める

正直、大手やチェーン店が出店するような立地の物件は、
かなり高額な賃料になることが多く、

条件が合う場合でも、先にお伝えしたような理由で、
大手と競合した場合は、中々競争に勝てるものではありません。

仮にテナント物件を手に入れることができたとしても、
そのような一等地では、開店後の競争が激しくなる可能性もあり、

さらに、想定通りの売り上げを確保できない時は、
賃料負担に耐えられなくなる可能性も秘めています。

それならば、一段と現実的に掘り下げて考え、
例えば、大手が競合しない物件(立地、広さ、設備などの面で)を重点的に探したり、

さらには、自分の店の個性や特徴、違いをもう一度考え直し、
開店後の集客戦略を看板という立地だけに頼るのではなく、
広告やDM、インターネット、さらには開店前からのファン作りを進めるなど、

賃料のかかる一等地、すなわち「賃料=広告宣伝費」を
他の広告や広報宣伝活動に振り返る、という発想転換も必要ではないかと思います。

私も物件探しをお客様と進める中で、
このような方向転換を一緒に考えることがあります。

頭と体と時間を使えば、
集客は決してワンパターンではない
ということが発見できるのではないでしょうか。

いづれにしても、

「賃料(立地)=広告宣伝費」

という意識は持たれた方が、
幅は広がると思いますよ。

ポイント2 テナント物件(貸店舗や事務所)に強い不動産会社を探す

みなさんもご存知の通り、
まちの不動産屋や営業マンは、
主に、住宅を中心に仕事をしています。

アパートやマンションなど賃貸住宅の仲介や、管理、
または中古のマンションや戸建ての仲介、
はたまた新築のマンションや建売住宅の販売

など、どれも人が住んで暮らすための「住宅」という用途
の不動産を主な商品としてサービスを行っています。

一方、テナント、つまり店舗や事務所(オフィス)は
「事業用」物件とも呼ばれ、

事業者の方々が、「商売」を行うために使う物件になります。

ここでの問題は、一般の不動産会社やその営業マンは
主に住宅を扱っているため、

店舗や事務所といった事業用のテナント物件に慣れていない人が
多いということです。

中には、テナント物件の取り扱いを嫌煙している人もいたりします。

その理由は、テナント物件は、
物件自体もさることながら、その利用者の用途も、
住宅とは異なりマチマチであり、

扱う不動産業者としては、
手間がかかる、という言葉をよく耳にします。

確かに、住宅の場合は、
マンションや戸建て、
新築や中古、
ワンルームや3LDKなど、
各種ありますが、

主要な基本設備はどの物件でもほぼ同じで、
広さやグレード、ターゲットに応じて、
各種アレンジは施しますが、

基本は「人が住む」ということにおいては共通しています。

一方、テナント物件の場合は、

店舗や事務所でも全く違うだけでなく、
店舗の中でも、飲食店や物販店、サービス店舗があり、
さらに、飲食店の中でも、レストランやカフェから、すし屋や
煙がたくさん出る焼き肉屋など、

あげればキリがないほどレパートリーが豊富です。
用途や客層など千差万別です。

しかも、それらの違いに応じて、
立地や設備や広さ、
さらには取引のやり方なども変わってきます。

ということで、
扱う不動産業者の立場からすると、

できれば、
同じような「住宅」を中心に仕事をしている方が
効率的であるだけでなく、

分からないことがほとんどなく、
顧客対応もしやすく、
特に管理やクレーム対応の時などもやりやすい、

ということなのだと思います。

以上より、貸店舗などのテナント物件を探す時は、
できればテナント物件の取り扱いに慣れた不動産会社に依頼した方が
積極的に物件探しを行ってくれるだけでなく、

テナント物件特有の専門的アドバイスも提供してくれると思います。

ポイント3 信頼できる不動産営業マンと二人三脚で探す

実は、良い物件情報は、例え不動産業者であったとしても
そう簡単には手に入れることは難しいのが現実です。

その理由は、テナント物件においては、
立地が重要視されるからです。

仮に隣の部屋であったとしても、
店舗のお客から見える目線一つで、価値が下がってしまう可能性もあり、
物件探しはとても難しく、根気のいるものになります。

住宅であれば、隣の部屋の価値はそんなに変わるものではないため、
例えこだわりのお部屋探しであったとしても、
それなりに一生懸命探せば、納得する部屋にたどり着きやすいものですが、
テナント物件(店舗)ではそうはいきにくいものです。

さて、昨今の一般の方々は、
自分でインターネットを見て物件探しをして、
中々良い物件を見つけることができないと、

次に気になる街に出向いて、
様々な不動産会社に物件探しの依頼をされるわけです。

そしてそこから先が問題になります。

依頼をされた不動産会社の営業マンによって、
色々な反応が起きてくるからです。

まずは店舗ということで、

「店舗は面倒なことも多いから関わりたくないない~」
「住宅じゃないし、テナントはあまり得意じゃないからやりたくないな~」

などと思われ、
あまり真剣に相手にしてもらえないケースです。

こんな風に思っているような雰囲気を感じたら、
さっさと見極めて、
真剣にテナント物件探しに向き合ってくれる業者を探した方が
時間の無駄と心のエネルギーを節約できると思います。

ただ、一番もったないケースは、
テナント物件にも精通していて、
さらに、真剣に物件探しを行うつもりのある不動産会社に依頼できたにも関わらず、

「どうせこの人は色んな不動産会社に同じ依頼をしているんだろうな~」
「一生懸命物件探しを行っても、良い物件が出た頃には、他の不動産屋から紹介された物件で決めっちゃったりするんだろうな~」

などと思われてしまうケースです。

テナント物件、特に店舗は、
物件探しを行うことは一般住宅や事務所などと違って、
プロであってもそれなりに労力と根気が必要になるものです。

そのため、依頼者に合う物件を紹介するためには、
それなりに時間が掛かるのが一般的です。

さらに、ポイント1でもお伝えしたように、
物件探しをする過程の中で、
現実を見ながら、自分が開店する店舗にとって
本当に必要な物件の条件が見えてくるものです。

個人的には、それこそが
開業後に長続きする成功店舗のための本当の物件探し
だと考えています。

このような店舗探しの特徴と
自分の店に合った物件を探すプロセスを共に伴奏してくれる
物件探しのパートナーを探すためには、

不動産業者に対して、
先にお伝えした専門性や経験を求めるだけでなく、

物件探しを依頼する側からも
「あなたにだけ依頼している」という意思表示を示すなど、

お互いの信頼関係がないと
良いテナント探しは、
中々できないのではないかと思っています。

私のこれまでの経験上、
一般の方々や新規開業の方々の物件探しにおいて
上手くいったケースでは、

このようなパートーナー的な人間関係ができた方々の
物件探しは、とても上手くいき、
かつ開店後も店舗が繁盛している

というのが私の経験則です。

私の場合

私は、今では上記のようなスタイルでのみ
テナント探しをお手伝いしています。

その方が、物件探しだけでなく、
一番大切な物件を借りた後の
お客様の事業の成功確率が高いと思うからです。

私は、お客様と二人三脚で物件探しをしています。

不動産業者である私の方からは、
テナント専門だからこそ集まる物件情報とともに、
全国の業者間情報を精査して物件情報をお客様に紹介します。

一方、お客様自身がインターネットなどで発見した物件情報を私に
伝えてもらい、私がワンストップで物件の確認、資料の取り寄せ、
内覧、仲介の対応、

そして開店、開業のアドバイスを行っています。

このやり方が、
お客様としてもメリットが多いと思いますし、
サポートをする我々としても大きなやりがいを感じています。

テナント物件を探しているあなたの参考になれば幸いです。

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はじめまして。

当ブログを執筆しております、
不動産コンサルタントの梶谷です。

「不動産のまち医者」を目指して
日々、クライアントの皆様と共に不動産に向き合っております。

微力ではありますが、
皆様の不動産に関する「お悩み解決」のお力になれれば幸いです。

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