貸店舗やオフィスビルなどテナント物件の入居審査で実は最も大切なこと

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こんにちは。
テナント不動産コンサルタントの梶谷です。

貸店舗や貸事務所、オフィスビルといったテナント物件の入居審査において、
最も引っかかる部分は何だと思いますか?

 ●入居者の売上や資本金でしょうか?
 ●連帯保証人の収入でしょうか?
 ●人柄などの人物的要素でしょうか?

私の経験からまとめると、
上記のどれもが入居審査時に不動産会社や物件オーナーにとって
必ず確認するべき大切な事柄ではありますが、

こと事業用のテナント物件においては、
同じくらい、いやそれ以上に神経を尖らせて確認する事柄があります。

それは、入居者の「用途」です。

つまり、物件を何のために、どのように使うのか?ということです。

具体的には、
 
●何の商売や仕事をそこで行うのか?
●その商売によって、どのような人が、どれくらいの頻度で出入りするのか?
●営業時間は何時から何時までなのか?

などです。

特に、昔からそこで自ら商売を営んでいる不動産オーナー(貸主)
の中には気にされる方が多いです。
 
●自分の商売とバッティングしないかどうか?
●自社ビルの他のテナントの商売に迷惑がかからないか?
●周辺の商店や住民からクレームがこないか?

など、物件周辺における人間関係が多岐に渡る分、
色々と気を使う必要が増えてくるからです。

一方、

遠隔地の不在地主オーナーや、
個人投資家オーナーなどの中には、

余程の業種業態でない限り、
あまり用途は気にせずに入居を認めてしまうケースもあります。

また、

立地も悪く、
築年数も経過した、
空室期間の長い物件では、

どんなテナントでも受け入れてしまっているケースも目にします。

さて、物件の用途について、
ここでお伝えしたいポイントは2つあります。

一つは、

テナント物件の入居審査において、一般的な貸主は、
借主の入居後における物件の用途、

つまり店舗や事務所の業種業態や来店客の客層、
利用時間帯などの利用方法について、

とても敏感である、ということです。

その理由は先にもお伝えした通り、
自身の商売や周辺環境への配慮です。

2つ目は、

このような視点を持った不動産オーナーが所有する物件
が集まるエリアにおいては、

良好な商環境や周辺環境
が形成されやすいということです。

それによって優良なテナントや住民が集積し、
そのエリアやまち自体の価値向上
につながっているということです。

そして、巡りめぐって
所有物件の賃料や資産価値を高める
結果にもつながりやすい、ということです。

しかし、この結果が表に現れるには時間がかかる
という遅効性の問題があるため、
 
●テナントが決まらない
●空室が解消しない
●賃料が下落している

というような状態が長く続いてしまうと、
どうしも長期の先のことには目がいかず、

今すぐの目先の結果を求めた
悪循環の意思決定に足を踏み入れてしまい、

長期的に物件の資産価値を下げることにつながる行動
を自らとってしまう、

という残念なケースが非常に多いわけです。

いかがでしょうか?

テナント物件の借主にとっては、
あまり関係のないような話に聞こえるかもしれませんが、
実は大きく関係しているのです。

なぜなら、店舗や事業所といったテナントが
エリアやまちを形作っているからです。

そのため、物件を貸す不動産オーナーとしては、
どのテナントが入ると一番賃料が取れるかな?
という視点だけではなく、
 
●どのテナントを入れるとエリアの魅力が高まるのかな?
●そうしたら、何年後には所有物件の価値はどのくらいまで高まっているのかな?

という所有物件の「資産価値」を高める視点
をもつことが大切ではないでしょうか?

一方、

物件を借りるテナント事業者としても、
最も集客しやすくて、費用がリーズナブルな物件はどれかな?
という視点だけでなく、
 
●どの物件が自分の商売と親和性があるのかな?
●どこのエリアやまちが自分達を一番求めてくれているのかな?
●エリアやまちの価値を高めるために貢献できる物件はどれかな?

などという視点もこれからの時代、
間違いなく重要なポイントになってきます。

物件の「用途」は、
テナント物件の貸主や借主だけでなく、
物件周辺のエリアやまち全体をも巻き込んだ
とても重要な要素になります。

ぜひ、テナント物件の関係者の方々には、
自分たちの利害を超えたところに、
実は長期的な自身の利益の源泉が隠されている、

という視点で、まだ多くの人が気付いていない宝物探し
をしてみてはいかがでしょうか。

このような視点を持った実践の事例は
追々お伝えさせて頂きたいと思います。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

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