貸店舗・貸事務所などテナント物件の保証金(敷金)と保証会社利用の考え方

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こんにちは。
テナント物件専門の不動産コンサルタント、
チャレンジ・スペースの梶谷です。

先日、ある貸店舗や貸事務所を所有されているテナント物件のオーナーから次のような質問がありました。

貸店舗・貸事務所に中々テナントが決まらないのですが、

今まで付き合いのある不動産会社の担当者から、

保証金(敷金)を少なくして、保証会社の利用を必須という形にすれば、決まりやすいですよ。

という提案を受けられたそうで、
意見を求められました。

それに対して、私からは以下のような主旨のお答えをさせて頂きました。

そもそも、保証金(敷金)と家賃保証をする保証会社の利用とでは、その意味が異なってきます。

保証会社の保証は、
あくまでもその保証の対象が家賃になります。

しかも、その保証が実行されるには、契約にもよりますが、一定の手続きや一定の期間が必要になってきます。

一方、保証金の場合は、
家賃などの債務の保証はもちろんのこと、退去時の原状回復に対する担保としての意味合いも重要で、

特にスケルトンで貸し出し、テナントが内装工事を全面的に行う店舗物件におきては、非常に重要になってきます。

最近では、原状回復費用まで保証対象にしている保証契約もあるようですが、その中身や実効性、特に即時性について、保証内容をしっかり確認しておきたいところです。

いづれにしても、オーナーが直接テナントから入居時に預かる保証金(敷金)は現金ですので、

入居テナントの債務が、家賃の不払いだろうが、退去時の原状回復義務違反であろうが、その他の債務であろうが、

入居テナントに賃貸借契約上の金銭的な債務不履行があった場合は、保証金(敷金)をいつでも充当することができるわけです。

その意味でも、
保証金(敷金)と保証会社の利用は、
オーナーの賃貸期間全体を通じた賃貸経営の健全化の観点からは、

ある意味、別の観点から取捨選択していく必要があると言えます。

また、一方、
テナント(借主)の立場になって考えてみても、

保証会社を利用することによって、当然その費用負担が発生してくるため、

最初の事例の不動産会社担当者の提案である、

保証金を下げて、
保証会社を利用する方が決まりやすいですよ。

という提案は、
それぞれの変更金額にもよりますが、

実は、行ってこいのプラスマイナスのケースも多く、

分かっている借主には
その作戦はあまり意味がない可能性もあります。

個人的には、
保証金の値引きや、
保証会社の利用については、

本来の両者の主旨に則り、
入居審査の段階における
相手の信用状況次第で
冷静に判断することが肝要かと考えます。

私の会社には、
主に、小規模のテナントビル・貸しビル、または街中の貸店舗・貸事務所を賃貸経営されるオーナーから

大きく次の3つのお困り事のご相談が寄せられます。

1つ目は、空室でお困りのケース。

2つ目は、入居しているテナントとのトラブルでお困りのケース。

3つ目は、テナントの退去時のトラブルでお困りのケース。

人間というものは、私も含めて、
現在自分が直面している問題しか目に入らないものです。

しかし、賃貸経営においては、
特に、入居者が店舗や事業を営んで商売をしているテナント物件においては、

賃貸経営のあらゆるステージに、
住宅では発生し得ない不足の事態やトラブルが起こる可能性があります。

テナント経営では、特に、
先の2つ目と3つ目のトラブルは大変苦労します。

これらを防ぐには、
最初の入居時の審査をいかに理性を持って行うか、という事が一番大切になります。

空室でお困りという気持ちは
物凄くよく分かります。

でも、後になって、

あんなテナントなら空室の方が良かった

なんていう後悔の思いを持つ事がないように判断して頂きたいと思います。

そして、
保証金や保証会社の利用についても、

このような、テナント経営全体の視点から、取捨選択の判断をして頂きたいと思います。

以上、貸店舗や貸事務所などテナント物件における
保証金と保証会社利用の考え方についてお伝えさせて頂きました。

貸ビルや貸店舗などのテナント経営をされている
不動産オーナーの方々のご参考になれば幸いです。

今回も最後までお読み頂き、ありがとうございます。

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