小規模テナントビルや街中の貸店舗や貸事務所など小規模テナント物件の適正賃料とは?

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こんにちは。
テナント物件専門の不動産コンサルタント、
チャレンジ・スペースの梶谷です。

オーナーから貸店舗や貸事務所のテナント募集(リーシング)を依頼されると、
まずは、賃料の査定を行います。

仮に、すでに他の不動産会社にテナント募集(リーシング)を依頼されていて、中々決まらずに私の会社に依頼されてきた場合であっても、基本的には査定するようにしています。

なぜなら、そもそもの賃料の査定額が、物件の価値と全く釣り合いが取れていなければ、その後のテナント募集(リーシング)活動や空室対策にも支障をきたすからです。

さて、貸店舗や貸事務所といったテナント物件の適正賃料とは一体どのようなものなのでしょうか?

よく、坪単価●千円
なんていう話を聞きませんか?

都心の大規模オフィスビルなどにおいては、一定の相場が形成されていて、
坪単価でその物件毎に賃料を比較することができます。

では、私の会社で依頼の多い
個人オーナーや中小企業が所有する

小規模テナントビルや貸しビルや
街中の貸店舗や貸事務所といった
小規模テナント物件ではどうなのでしょうか?

結論から言うと、
相場は有るようで無いようなもの
というのが率直な経験に基づく感覚です。

片や、都心の大規模ビルや中堅ビルにおいては、

どの物件も、
それなりの立地に、
その時代々々の最新の設備やグレードで建築されているため、

市場に出ているライバル物件と自分のら物件を見比べることで、
ある程度、市場から賃料を割り出すことができます。

その際の指標は、
立地する周辺環境などの街の価値や、
最寄駅からの距離などの交通利便性、
築年数、
設備や内装のグレード、
メンテナンスや管理体制の質
などです。

そこから割り出される坪単価を1つの比較の指標として、

あとは、それに面積を乗じて
賃料を算出する、
そのような流れになります。

大都市などに密集する
ある程度の規模やグレードのビルは
景気の変動によってその需給は変動しますが、

基本的には、借りる側の企業もそれなりの規模や資金力のある企業に限定されてきます。

その限定される顧客を奪い合うという観点では、

供給する側としても、
他社、ここでは他のビルの動きを常に注視して募集条件を決定していく必要があります。

特に、大企業などは資金力があるため、仮にどんなに長く入居しているビルにいたとしても、

もっと条件の良いビルができれば
あっという間に移転してしまいます。

では、小規模ビルや街中の貸店舗や貸事務所ではどうなのでしょうか?

確かに、ある地区の小規模テナント物件の賃料を入念に調査してみると、

確かにある一定のラインが賃料の中心価格帯だろうな、という感覚をつかめることがあります。

しかし、面白いことに、
その幅はかなり広く、

つまり、
中心ラインの前後に幅広く、
様々な賃料の物件が点在しているケースが多々あります。

そして、
それぞれの物件をよく見てみると、

その賃料をつけた理由がよく理解できる物件から、

なんでこんなに高いんだろう?
という物件から、

なんでこんなに安いの?
と不思議に思う物件まで

実に様々な賃料設定をしている物件があります。

つまり、大規模ビルとは異なり、
小規模テナント物件においては、

いわゆる坪単価で測れるような、
他の物件と条件を比較できるような
明確な賃料相場というものはないのではないでしょうか。

ただし、小規模物件であっても、
事務所物件などにおいては、
緩やかに賃料相場が形成されているケースも多々見受けられます。

では、なぜ小規模テナント物件においては賃料相場が明確に形成されないのでしょうか?

また、それならば、
小規模テナント物件における適正賃料とは一体どのように考えるべきなのでしょうか?

小規模テナント物件、特に店舗物件では、オフィスビルとは異なり、

階が変わるだけで、
また一つ角を曲がるだけで、

来店客に対する立地は全く変わってきます。

また、大規模ビルを借りるテナントは、業種や会社は様々であっても、
その利用方は大体似通っています。

しかし、小規模テナント物件を借りるテナントは、

店舗であろうが事務所であろうが、
実に千差万別で、
物件を使う動機も使い方も、
そして、資金力やトップの考え方も
実に千差万別です。

そのため、物件オーナー側としての基本的な考え方としては、

多種多様なテナント候補の中から、
自分達が感じている物件の価値に対して、それを適正価値であるとして認めてくれるテナントを見つけてくればいいわけです。

つまり、千差万別の小規模事業者の中から、自分の物件に合ったテナントに入ってもらえればいいわけです。

ただし、これは全てのケースでこの通り上手く事が運ぶわけではないのは言うまでもありませんが、

ただ、その考え方が根本的に小規模テナント物件のオーナーが抱いている感覚ではないかと思います。

そして、その考え方自体は、個人的には、小規模テナント物件の適正賃料を決めるにあたっての一つの大きな考え方であるとも思います。

つまり、大規模ビルのように、
貸す側も借りる側も
似た者同士であるケースとは異なり、

小規模テナント物件においては、
貸す側の物件も、
借りる側の事業者も
千差万別バラエティに富んでいるため、

いかに自分に合う相手を探すか?
が大切になってくるのだと思います。

もちろん、どこにも自分に合う相手がいないようなオファーは避けなくてはなりませんし、

そとそも絶対的なテナントニーズの少ないところでは、事前調査や計画自体をかなり慎重に見極める必要があることは言うまでもありません。

別の記事でも書きましたが、

テナントビルや貸しビル、貸店舗や貸事務所を新たに供給するにあたっては、

事前にそのニーズがあるのか?
周辺環境もはマッチしているのか?
今後はそれらがどのように変化していくのか?

などについて調査をすることはとても重要です。

以上、小規模のテナントビルや貸しビル、街中の貸店舗や貸事務所など小規模テナント物件における適正賃料についてお伝えさせて頂きました。

貸ビルや貸店舗などのテナント経営をされている
不動産オーナーの方々のご参考になれば幸いです。

今回も最後までお読み頂き、ありがとうございます。

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