新築テナント物件のテナント募集(リーシング)における問題点と改善ポイント

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こんにちは。
テナント物件専門の不動産コンサルタント、
チャレンジ・スペースの梶谷です。

私の会社では、新築の物件でテナント募集(テナントリーシング)でお困りで、お問い合わせを受けることがあります。

新築物件と言っても色々ありますが、
大きく分けて次の2つになります。

1つは、純粋のテナントビルや貸しビルです。

もう1つは、賃貸マンションの下層階の貸店舗や貸事務所です。

では、それぞれのケースにおける特徴や問題点、リーシング改善に向けたポイントを概観してみます。

まずは前者のテナントビルや貸しビルです。

こちらは、純粋に事業用の貸店舗や貸事務所といったテナント物件として、設計・施行された建物であるため、

間取りや設備などが店舗や事務所のテナントにとって、とても使いやすく設計されています。

さらに、新築であるので、
ビルのグレードやコンセプトにもよりますが、その時点におけるトレンドを意識した最新の設備が設置されています。

ただ、それ故に、それらの部分が賃料に反映せざるを得ず、物件や立地、そして時期によっては中々テナント候補との条件が合わずに入居が決まらないケースもあります。

また、テナントのニーズの把握が甘く、特に区画割りによる面積や、引渡し時の内装状態なとでミスマッチが原因で決まらないケースもあります。

このような事態を防ぐためにも、
できるだけ早い段階で、

理想は、建築プランを検討している段階からテナント探し(テナントリーシング)を行い、

確実にニーズを建築プランに反映させるスケジューリングができると最高です。

現実には、様々な制約で、
着工後にテナント募集(リーシング)を開始するケースが多いとは思いますが、

それでも、少なくとも、
建築プランの検討の段階から、

テナント募集(リーシング)やテナント管理に精通したテナントのニーズや市場など
現場をよく知る人達の意見を取り入れる工夫をした方がいいでしょう。

ほんのちょっとした違いで、
新築物件であるにも関わらず、
テナントから嫌煙されてしまう物件になってしまうことを未然に防ぐことができるかもしれません。

次に後者の、賃貸マンション下層階の貸店舗や貸事務所についてです。

こちらは、地主さなどが、
様々理由で賃貸経営を決意し、
アパートやマンションを建設する。

そして、下層階、特に一階は、
店舗や事務所としてのニーズがありそうだから、

逆に、一階は
住宅としては貸しにくいから、

はたまた、
店舗や事務所といったテナントに貸せば、一般の住宅として貸すよりも高い賃料が取れそうだがら、

などと言った理由で
貸店舗や貸事務所にしているケースが多いのではないでしょうか。

ただ、周辺環境からくるニーズとマッチしていれば問題ないのですが、

ただ単に供給サイドの理由や欲で
テナント物件として貸し出すケースでは、

その多くで、
新築であるにも関わらず、
テナント募集(リーシング)で苦労をされているケースが多いですね。

以前のブログ記事などでも詳しく書いたことがありますが、

事業用のテナント物件では、
特に店舗物件では、

借主サイドの物件選定の基準は
非常にドライで冷静です。

どんなにテナントの担当者が物件を気に入っても、

また、新築で
どんなに設備の素晴らしい物件でも、

彼らがドライに冷静にはじき出した出店計画において、
採算に乗らなければ、
絶対に入居を決めることはありません。

つまり、住宅とは異なり、
貸店舗や貸事務所といったテナント物件では、

自分のために物件を探しているわけではなく、

自分たちが開業する予定の店や会社に足を運んでくれるお客さんや取引先、または採用する従業員のために、

つまり、彼らにとっての大切な人達の目線で、入居する物件を探しているわけですね。

ですから、先程もお伝えした通り、
賃貸マンション下層階の貸店舗や貸事務所の場合でも、

安易に一階だから貸店舗や貸事務所にする、というのではなくて、

きちんとニーズを把握した上で
テナント物件として貸すかどうかを判断するべきなのです。

テナント物件では、
特に貸店舗では、

スケルトン(建物の構造躯体以外の内装・設備がない状態)での引き渡しが多いと思いますが、

そのエリアに
該当物件の面積や仕様では全くニーズがないなんていう場合は、

中々借り手を見つけることが困難になるでしょう。

そして、困った挙句に
最初は出店をお断りしていた、

周辺環境とマッチしていない業種業態の出店を許可してしまい、

入居後には、
近隣からのクレームが絶えず、
ニッチもサッチも行かずに頭を悩ませてしまい、とても後悔している

なんていうケースは意外に多いのではないでしょうか。

こちらのケースでもやはり、
建築企画のコンセプトを決める段階で、

テナントのニーズや、
テナント管理に精通した人の意見を聞いておくことで、

このような事態は、未然に防げたかもしれません。

できれば、得られた意見を建築時の企画に反映させられればベストですが、

少なくとも、建築会社や
住宅をメインに業務をする専門家だけの意見を真に受けて、建築コンセプトを決めないようにはしてください。

特に、下層階だけ店舗でその他は住宅のような、
主な用途が賃貸住宅である物件を新築する場合は要注意ですね。

あと、

入居が始まってから後の賃貸経営の成否に対して、心から関心を持っている人は、

極論、オーナー本人と、
管理を任せる管理会社くらいしかいない、

ということを
よく胸に刻んでおいた方が良いと思います。

今日の最後にあと一つだけ。

何でも、必ず上手くいく、
という法則を見出すことは難しいものです。

でも、
こういう事だけは避けた方が失敗は少ない、という他人の経験則は、

少しアンテナを張って、
少し勇気を持って行動を起こせば、

そのような貴重な情報を得ることは
そんなに難しいものではないでしょう。

ちょっとした勇気と時間やお金の投資が、見えない大きなリスクを回避し、

意外に大きなリターンを返してくれることになるでしょう。

以上、新築テナント物件のテナント募集(リーシング)における問題点と改善ポイントについてお伝えさせて頂きました。

貸ビルや貸店舗などのテナント経営をされている
不動産オーナーの方々のご参考になれば幸いです。

今回も最後までお読み頂き、ありがとうございます。

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