事業用の「テナント不動産」の本質とは?【テナント経営Day.1】

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はじめまして。

資産価値向上に取り組むオーナーの賃貸経営をサポートしている
横浜の不動産コンサルタント、

チャレンジ・スペース梶谷です。

この度は、メールセミナー
「貸店舗・貸ビルオーナーのためのテナント経営5つの心得」に
ご登録頂きましてありがとうございます。

さて、はじめに簡単に、
弊社と私(梶谷)の自己紹介をさせて頂きます。

まず、チャレンジ・スペースでは、
空室対策・原状回復処理・不良入居者対応といった、
一般の不動産会社へ相談すると嫌煙されがちな相談や依頼に対し、

“マイナス”の賃貸「トラブル」を
「資産価値」創造に向けた”プラス”の「チャンス」として捉えて、
問題の解決や、日々の賃貸管理をサポートしています。

取扱い物件においても、
アパート・マンションといった賃貸住宅だけに偏りがちな
不動産業界ですが、

チャレンジ・スペースでは、
事業用テナント不動産に特化した賃貸管理サービスを提供し、

街なかの貸店舗・貸事務所・貸ビルといった
中小規模の事業用テナント物件を所有する不動産オーナーの
長期安定の賃貸経営実現をサポートしています。

また、代表の私、梶谷は、

これまで、街中のテナント物件の管理・仲介業務から、
百貨店や大規模商業施設の開業・運営管理に至るまで、

さらに、遊休不動産の有効活用を兼ねた
シェアスペースのプロデュースや運営管理など、

一般の賃貸住宅と比べて特殊な専門ノウハウが要求される
事業用テナント不動産の企画・運営業務の現場を中心に、
約20年の実務経験を積み重ねてきました。

本メールセミナーでは、
これまでの私の体験から得られた考えをもとに、

今現在、街なかで貸店舗や賃貸オフィス、貸ビルといった
事業用テナント不動産を所有・経営する不動産オーナーが、

長期安定の不動産経営を実現させるために、
どのように所有するテナント不動産と関わっていくべきかについて、
そのエッセンスを5日間に渡ってお伝えします。

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さて、このメールセミナーの主な目的は、
大家業の中でも特殊な、事業用テナント不動産における
テナント経営の考え方をお伝えすることにありますが、

実は、この事業用テナント不動産のテナント経営ノウハウは、
貸店舗や貸事務所、貸ビルといったテナント物件のみならず、

アパート・マンションなどの一般賃貸住宅の経営改善にも
多くのヒントが隠されています。

その理由は、

一般のアパート・マンション経営とは異なり、
事業用テナント不動産においては、

物件の間取りや設備、立地、そして管理業務などの各要素が
定型化(ワンパターン化)されにくい特徴があるからです。

つまり、このことが、物件毎に貸主と借主の双方が
日常的に当たり前のように、随所に創意工夫を施しながら、
物件の貸し借りや、物件の利用を行うことにつながり、

それゆえに、相対的に、事業用テナント物件においては、
賃貸経営全般におけるバラエティ豊かなノウハウの積み重ね
という結果がもたらされていると考えられます。

さらに、事業用テナント不動産においては、
賃貸住宅に比べて、景気の波が賃貸需要に与える影響が
ダイレクトに反映される傾向が強いため、

需要変動に対する対応や対策に追われる頻度が高い、
ということも、

賃貸住宅と比べて、
様々なアイデアやノウハウが生まれやすい理由
になっているのではないかと思われます。

さて、一般的に賃貸経営と言えば、
アパートやマンションではないでしょうか?

貸ビルオーナーや
昔商売を営んでいた貸店舗所有のオーナー以外では、

恐らく、所有する賃貸物件のほとんどは、
アパートやマンション、もしくは貸家といった賃貸住宅
になるのではないでしょうか?

それゆえに、賃貸住宅とは異なり、
事業用テナント不動産は、あまり身近に感じにくいこともあり、

苦手意識や不安感といった、
なんとも言えない、腫れ物に触るような感覚
を持たれている方が多いのではないでしょうか?

実は、このような思いを持っているのは、
不動産オーナーだけでなく、不動産会社の担当者にも多いのです。

しかし、この五日間のメールセミナーを最後までお読み頂ければ、

テナント経営に対する基本的な考え方を理解することにより、
このような不安や苦手意識も一掃されるはずです。

さらに、事業用テナント不動産だけでなく、
一般のアパートやマンションなど、賃貸経営全般における
多くのヒントも発見されていることでしょう。

昨今の大きな環境変化の中、
事業用テナント不動産だけでなく、賃貸不動産全般においても、

従来の使い方とは異なる、新たな物件利用を模索する動きが
全国各地にたくさん出てきました。

当メールセミナーでお伝えするテナント経営の考え方が、
一般の賃貸住宅も含めた賃貸経営全般における「新たな芽」を
育むことに貢献できれば、大変嬉しく思います。

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それでは、第一回目のセミナー内容に入ります。

初日の本日は、
そもそも事業用の「テナント不動産」とは何なのか?
についてお伝えしていきます。

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ここで重要な「質問」を一つさせて頂きます。

事業用不動産のテナント経営を成功させる上で、
この質問に明確に答えることはとても重要です。

さて、「質問」とは次の通りです。

「マンションやアパート、戸建などの一般住宅と、
 事業用のテナント不動産(特に店舗)の
 本質的な違いとは何でしょうか?」

「本質的な違い」とは何か?

いかがですか?

すぐに答えが思い浮かびましたか?

長期的に安定したテナント経営を実現するためには、
この質問に対する答えを明確に持つことはとても大切です。

さて、マンションやアパート、戸建といった一般の住宅と、
テナント不動産(特に店舗)との違いは何なのでしょうか?

前者は、人が住む、そして「暮らす」ための不動産ですよね。

そして、後者は、店舗や事務所、または、倉庫や工場といった
「事業用」の不動産ですよね。

きっと、このようなイメージまでは
共有されているのではないでしょうか。

では、質問にもあった
「本質的な違い」について考えてみましょう。

では、ヒントです。

それは、不動産を使う側、
ここでは入居者(借主)の立場になって考えてみて下さい。

そして、彼らがいざ、その物件を借りるかどうかを判断する上で、
一番重要な要素は何なのか?について考えてみてください。

まず、住宅の場合なら、
賃料、アクセス、間取りや、外観、設備、周辺環境などでしょうか?

一方、事業用のテナント物件の場合なら、まずは立地で、
次に、間口、面積、賃料、初期費用、内装の状態や設備状況
といった感じでしょうか?

ではここで、もう少し掘り下げて、
今出てきた様々な要素に共通したものは何でしょうか?

つまり、入居者が物件を借りるかどうかの判断を下す時、
最終的に、「誰の喜んだ顔」を思い浮かべながら
入居の決断を下すことになるのでしょうか?

そうですよね。

住宅の場合であれば、家族を含めて、
そこに住む自分の喜ぶ満足する顔をイメージしながら
物件を見極めるのが一般的ですよね。

では、テナント物件では、
特に店舗物件の場合はどうでしょうか?

・店の切り盛りをする店長さんの喜ぶ顔ですか?
・そこで働く従業員の喜ぶ顔ですか?
・店舗開発担当者自身の喜ぶ顔ですか?

どれも間違いではありませんが、本質的には違いますよね。

開店後に店に足を運んでくれると期待する
「お客さん」の喜ぶ顔を見るために、
物件の目利きをするのですよね。

これが、質問に対する「答え」となる
住宅とテナント物件(特に店舗)の「本質的な違い」になります。

同じ賃料を払うのでも、
住宅では、基本的に「自分」のために賃料を払います。

一方、テナント物件では、店で商売をする人達自身のためではなく、
そこに来てくれる「お客」のために賃料を払うことになります。

しかし、一般の不動産オーナーには、この感覚はあまりありません。

なぜなら、定期的に賃料を払ってくれる入居者であれば、
それが、住宅の住人であろうが、
店舗や事務所のテナントであろうが、
この違いは日常的には中々感じにくいものだからです。

さて、ここでもう一つ質問をします。

例えば、同じ街の、同じような立地条件に
賃貸住宅とテナント物件(貸店舗)の
2つの賃貸物件があったとします。

そして、同じ時期に2つの物件に入居者が入りました。

入居当時は、どちらの入居者にとっても最高の条件で、
かつ、最高の周辺環境でとても満足していたとします。

そして、時が経ち、時代も変わり、
両物件の周辺環境が目に見えて悪化してしまったと仮定します。

では、いざそのような状況に置かれた時、
これら2つの物件の入居者は、

どのような気持ちを抱き、
そして、どのような行動に出る可能性があるでしょうか?

では、賃貸住宅から考えています。

周辺環境が悪化して困るのは誰でしょうか?
住んでいる入居者本人でしょうか?

確かに、女性の単身者や、
小さな子供のいるファミリー世帯の入居者にとっては、
とても大きな問題になってきますよね。

・帰り道、危なくないかしら?
・帰宅時間を早めた方がいいかな?

など、生活スタイルにも直接影響してくる可能性があります。

そして、何かのタイミングで
住み替えを検討し、実際に退去してしまうかもしれません。

一方、男子学生や、男性の単身者であれば
先程の問題はあまり大きく感じないケースもありますよね。

元々、賃料条件や交通アクセスが
優先的判断基準で入居していたのならば、

それらの条件が変化していない限りにおいては、
その他の周辺環境の悪化については、あまり気にならない
なんていう人もいることでしょう。

つまり、元々、「自用」の用途である住宅物件においては、
一般的な周辺環境悪化の影響は、

入居者自身(個人)の考え方やライフスタイルによって
千差万別だということです。

では、次に、テナント物件(ここでは貸店舗)の場合です。

まず、初めに押さえておきたいのは、

店舗を始める人は、
個人事業であれ、大手チェーン店であれ、
彼らがその場所で開業を決断したということは、

・想定する客層が来てくれるか?
・お客にとって来やすい場所か?
・お客にとって居心地の良い場所なのか?

という、ターゲットに定める、
ある特定の特徴を持った「お客の集団」に対する視点で、
立地を選別しているということです。

そのような視点に立つと、周辺環境の変化は、

・来店客数
・売上
・店舗の経営

などといった、既存客の行動変化に直結する可能性が高く、
閉店廃業につながる可能性もああります。

仮に、テナントが退去してしまっとしたら、
どうなるでしょうか?

住宅であれば、環境変化を気にしない層が入居したり、
賃料を下げたら入居者が決まった、
なんていう可能性もありますが、

テナント物件、こと店舗物件の場合は、
周辺環境の変化は、そのエリアに流入する客層の変化に繋がり、
そこで成り立つ商売環境自体が変貌してしまうこともあります。

極論、例外的な商売以外は、
そもそも一般の商売には向かない環境
になってしまうことだってあり得るわけです。

そのため、次のテナントを見つけるにも
幾ら賃料を下げたり、設備を最新なものに更新したところで
解決策になりえない可能性も高いわけです。

また、賃貸住宅では、老朽化した建物を
リフォームしたり、最新の設備に置き換えたら、
賃料も上げて、入居者を決めることができるケースもありますが、

テナント物件、特に店舗物件では、
そもそもスケルトン貸しが多く、
内装工事は各テナントによる独自施工が一般的なため、

リフォームや設備の更新自体に
そこまで大きな意味を持たせることはできません。

以上をまとめると、周辺環境の悪化は、

住宅の場合では、

影響を受けるケースと受けないケースがあり、
影響を受ける場合でも、ターゲットの変更やリフォームにより
物件自体に新たな価値を創り出すことも不可能ではない

のに対し、

テナント物件、こと店舗物件では、

入居テナントの経営にダイレクトに大きな影響を与え、
場合によっては、テナントの退去や、
その後のテナント募集営業(リーシング活動)にも
決定的な大きな影響を与えかねない、

さらに、環境変化に対して、物件自体で打てる対策が、
住宅と同じようにはいかない、

しかも、テナント物件の価値に影響を与える周辺環境の変化には、
実に様々なバリエーションがある

という違いがあります。

ここまで、掘り下げていくと、

住宅とテナント物件では、同じ賃貸不動産とは言っても、
全く異質の不動産である
ということがお分かり頂けたのではないでしょうか?

では、テナント経営をしていて、周辺環境が変化してしまったら、

・どうすればいいのか?
・打てる手段は何もないのか?
・将来の環境変化に対し、今のうちから何かできることはないのか?

などという疑問が、
当然、湧いてこられたのではないかと思います。

これらについては、
五日間のメールセミナー全体を通じて、
そのヒントをお伝えしてきたいと思っています。

何はともあれ、今日のところは、

同じ賃貸不動産であっても、「住宅」と「テナント物件」は、
「本質的」に異なる物件である、ということだけ、
ぜひ、頭に入れておいてください。

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本日のメールセミナーはいかがでしたでしょうか?

さて、明日、第二回目のメールセミナーでは、

「トラブルを防止するテナント契約の目利き」

について、お伝えしていきます。

では、また明日、お会いしましょう!

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