事業用テナント物件と居住用賃貸住宅の本質的な違いを知って賃貸リスクを減らす視点

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こんにちは。
テナント不動産コンサルタントの梶谷です。
 
   「テナント」という言葉は、

広義には「賃借人」という意味で、
住宅も含めた全ての賃貸物件で使われる言葉のようですが、

日本では、
店舗を中心に貸しビルやオフィス物件などの事業用賃貸物件や
その借主を指す言葉として狭義の意味で使われているケース
が多いのではないでしょうか。

当ブログでは、後者の立場で、
店舗や貸ビルなどの事業用賃貸物件のことを「テナント物件」
として定義しています。

さて、ここで一つ質問です。

事業用の「テナント物件」と居住用の「賃貸住宅」
の本質的な違いは一体何でしょうか?

これは借主だろうが、貸主だろうが、
テナント物件と関わる人にとっては一番大切なことです。

しかし、かなり多くの人が見落としている、
つまり住宅と同じように考えているために、
結果的に事業や賃貸経営に失敗する原因にもなっている
というわけです。

では、両者の本質的な違いとは何なのでしょうか?

それは、テナント物件は、

「入居者(借主)の商売のために存在する物件」である、

また、貸主から見ると、
貸主にとってのお客である入居者の「そのまたお客」のため
に存在する物件である、

ということです。

借主(入居者)のためにも、
貸主(不動産オーナー)のためにも、
どちらのためにも存在するのではなく、

「入居者のお客」という第三者のために存在する
のがテナント不動産の本質である、というわけです。

例えば、自分で所有する住宅は自分のための物件です。

そのため、当然自分の好みや、
自分の夢を叶えてくれる物件を購入するはずです。

これは賃貸住宅でも同じです。

中には、純粋に自分のためというわけではなく、
自分の家族のために物件を探す人もいるかもしれませんが、

それは、自分が愛する家族を喜ばせたい、
という自分の思いを叶えるためとも言い換えることができます。

一方、貸主(賃貸住宅オーナー)の立場に立ってみると、
借主(入居者)が喜んでくれる物件にしたい
と考えるのは当たり前です。

なぜなら、賃料を運んでくれるのは入居者(借主)だからです。

しかし、稀に自分の好みで物件を造ったり、
リニューアルしたりする方がいますが、

そういうケースは、当然長い目では大概行き詰るものです。

つまり、賃貸住宅では、住む人が主人公であるということです。

その視点があれば、入居者であれ、不動産オーナーであれ、
住んでから、または貸してから失敗した、
ということは防げるはずです。

では、事業用のテナント物件ではどうなのでしょうか?

事業用のテナント物件では、
いくら入居者が気に入って借りたとしても駄目なわけです。

なぜなら、そこで商売を営む入居テナント(借主)の「お客」
からの支持がなければ事業が成り立たず、
いずれは店をたたまなくてはいけなくなってしまうからです。

確かに、通信販売をやっている店舗や、
社員の仕事場としてのみ使っている事務所などでは、
来店客としての目線は不要になるかもしれませんが、

それでも、物件によっては
従業員の採用や定着率、取引先との関係に影響が出るなど、

物件を使う理由に、
住宅の時のように、自分や家族の好みや事情だけ考慮すればいい、
というわけにはいかない要素があるのが
事業用のテナント物件であるということです。

いかがでしたか?

このようなこと、当たり前だよ!

と言われる方が多いことを祈りますが、

テナント不動産をめぐる数多くの現場に携わっていると、
このちょっとした、でもとても大きな違いの認識不足が原因で
苦労をしている借主さん(テナント入居者)や
貸主さん(賃貸不動産オーナー)が 非常に多くいらっしゃる
というのが悲しい現実でもあります。

ぜひ、テナント物件は
「入居テナント(借主)の商売」のために存在する、

つまり、
入居テナントの「お客」のために存在する不動産である、

という認識を持って、

貸主は物件を企画し、
借主は物件を選んで頂ければと思います。

物件企画や物件選びのポイントは
また追々お伝えさせて頂きたいと思います。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

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